Page 134 - Đầu tư bất động sản
P. 134
các năm, ta sẽ thấy được các giai đoạn lỗ, lãi. Một số có thể là do tác động
thời vụ. Ví dụ như rất nhiều tòa nhà thương mại trong thành phố nơi có
trường cao đẳng, sẽ phản ánh sự trồi sụt, và dòng sinh viên trong năm học.
Đừng chấp nhận một bản báo cáo tài chính trong vòng hai năm không được
phân thành từng tháng. Người bán có ý đồ giấu giếm sự sụt giảm hiệu quả
với người mua.
Báo cáo hoạt động trong một năm qua
Báo cáo hoạt động trong vòng hai năm qua cho ta biết tình trạng gần nhất
của tài sản. Còn báo cáo năm tính tới hiện tại sẽ cho ta biết hiện trạng.
Tình hình trong vòng sáu tháng qua là yếu tố quan trọng nhất. Đây cũng là
yếu tố nhà lãnh đạo cần tập trung khi quyết định có duyệt khoản vay cho bạn
hay không, giá trị khoản vay và lãi suất vay.
Kỳ sáu tháng cũng cho ta biết loại tài sản ta sẽ mua. Liệu nó có trên đà phát
triển hay các con số có theo hướng tăng lên không. Đó là loại tốt nhất. Hoặc
có điều gì xảy ra với tài sản khiến cho việc quản lý thiếu nhất quán hay
không. Có thể điều đó lại chính là tình hình quản lý hiện tại.
Hãy cẩn trọng với các bước ngoặt lớn. Một số tài sản có thể rất kém trong
vòng một hai năm gần đây. Và bỗng nhiên trong vòng ba, bốn tháng vừa rồi
các số liệu lại có vẻ rất ổn.
Người chủ sở hữu hiện tại sẽ luôn nói nguyên nhân là nhờ ban quản lý mới.
Đó có thể là nguyên nhân thật sự, nhưng đó cũng có thể là do họ làm đẹp các
con số để chuẩn bị bán đi. Ví dụ: một tòa nhà có thể có giá cho thuê cao hơn
nhiều so với bình thường.
Liệu điều này có thể xảy ra không?
Có một doanh nhân trong lĩnh vực phát triển nhà văn phòng và bán lẻ ở
Texas rất nổi tiếng và hoạt động rất tốt. Các công ty hợp tác với công ty ông
ta như hạch toán, luật, thiết kế, kiến trúc hoàn toàn trông cậy vào ông ta.
Ông ta xây một tổ hợp văn phòng đẹp và đề nghị các công ty trên nhanh
chóng ký hợp đồng thuê tòa nhà tổ hợp. Người mua có thể nghĩ rằng: "Ồ,
Đọc miễn phí tại: ebook.dangtrongdai.com
