Page 78 - Đầu tư bất động sản
P. 78
cách lấy tổng thu nhập thật sự trừ đi chi phí vận hành.
NOI = Tổng thu nhập thật sự – Chi phí vận hành
Hãy nhớ rằng tôi đề cập tới hai loại phí tổn: Chi phí vận hành và Chi phí
vốn. Chi phí vận hành xảy ra trong suốt quá trình vận hành tài sản. Chúng
bao gồm tiền thuế, tiền bảo hiểm, tiền sửa chữa, tiền bảo trì, phí tổn hành
chính, tiền quản lý, tiền lương, tiền quảng cáo, tiền dịch vụ hợp đồng và các
phí tổn cho các tiện ích khác.
Một đặc điểm tốt của chi phí vận hành là bạn có thể khấu trừ vào thuế thu
nhập trong năm.
Chi phí vốn là khoản tiền dành cho những sửa chữa lớn mà không được xem
xét ngay lập tức. Chúng chỉ có thể được khấu hao trong vài năm. Ví dụ như
việc thay thế mái nhà, sơn ngoại thất bất động sản, thay thế các thiết bị và
thảm. Chúng là những phí tổn dưới dòng kẻ bởi chúng xuất hiện sau khi NOI
được tính toán.
Chúng ta sẽ trở lại với việc tính toán thu nhập ở phần sau.
CÁC CÔNG CỤ TÍNH TOÁN GIÁ TRỊ
Bạn cần phải biết hai phương pháp tính toán chính để xác định giá trị tài sản:
Tỷ lệ vốn hóa và Tỷ lệ lời trên vốn (Cash-on-cash return).
Tỷ lệ vốn hóa thường được gọi là cap rate. Hãy nghĩ rằng đó là nguồn thu
mà bạn mong đợi từ việc đầu tư nếu như bạn trả tất cả bằng tiền mặt. Cap
rate được tính bằng cách lấy NOI chia cho doanh số bán hàng. Ví dụ, bạn có
thể tính toán suất sinh lời của trái phiếu, nếu biết thu nhập trái phiếu thường
niên và chia nó cho giá trị trái phiếu chia. Cap rate cũng được tính tương tự.
Tỷ lệ vốn hóa thường nằm trong khoảng từ 6-12%. Tỷ lệ vốn hóa càng cao,
rủi ro của tài sản cũng càng lớn, cũng như tỷ lệ trái phiếu càng cao thì độ rủi
ro của trái phiếu càng lớn.
Tài sản càng đáng tin thì tỷ lệ vốn hóa càng thấp. Tất nhiên là bạn hy vọng
doanh thu từ các tài sản sẽ cao hơn, phải không?
Đọc miễn phí tại: ebook.dangtrongdai.com
