Page 79 - Đầu tư bất động sản

Các tài sản nhiều rủi ro là thứ cần nhiều sự sửa chữa, nằm trong khu vực xấu

hoặc đã được xây dựng từ hơn 30 năm trước.

Những nhà đầu tư có tổ chức thường trả tỷ suất vốn hóa thấp trên bất động

sản. Giống như một quy tắc thông thường, chúng ta thường tìm những hợp

đồng có lời bắt đầu với tỷ lệ 8% hoặc cao hơn.

Đây là những điều thuận lợi về tỷ lệ vốn hoá: Nếu tôi biết mình cần trả một

tỷ lệ 8% hoặc cao hơn cho một hợp đồng, thì tất cả những gì tôi cần là NOI.

Với con số đó, tôi có thể xác định mức giá cao nhất mà tôi nên đề nghị cho

tài sản đó.

Ví dụ, tôi có một trung tâm mua sắm với NOI vào khoảng 545.000 đô-la.

Giờ tôi biết hai trong ba phần của phương trình, và bạn sẽ biết cách tìm ra số

thứ ba. Điều tôi phải làm là lấy thu nhập kinh doanh ròng NOI chia cho tỷ lệ

vốn hóa 8% và kết quả là 6.812.500 đô-la:

Tôi không thể trả cao hơn 6,812,500 đô-la cho tài sản đó. Hãy nhớ chuyển

đổi tỷ lệ 8% thành 0,08, nếu không phép tính của bạn sẽ phải nhân với 100!

Bây giờ hãy xác định giá trị với tỷ lệ lời trên vốn tiền mặt (cash-on-cash

return). Tôi thích sử dụng phương pháp này khi tôi mua vào, và tỷ lệ vốn hóa
sẽ gần như khi tôi bán ra.

Tỷ lệ lời trên vốn cho biết tốc độ lấy lại tiền của chúng ta nhanh đến mức

nào. Điều đó rất quan trọng bởi bạn muốn tái đầu tư tiền vào nhiều hợp đồng

hơn.

Cách tính tỷ lệ lời trên vốn: Lấy Dòng tiền hàng năm (Annual Cash Flow)

chia cho Chi phí mua bất động sản (acquisition costs) (đó là tiền mặt trả ban
đầu và các phí tổn đầu tiên khác)

(Lưu ý: NOI – Lãi vay phải trả chỉ là một tên gọi khác của Dòng tiền hàng
năm).

Những hợp đồng có lời thường có tỷ lệ lời trên vốn tiền mặt khởi đầu với

10% hoặc hơn. Tuy nhiên, cũng có những trường hợp ngoại lệ, và một vài

người môi giới sẽ nói với bạn rằng đó là điều không thể để có được 10% tỷ