Page 95 - Đầu tư bất động sản

nào.

Các bản báo cáo kinh doanh từ hai năm trước được phân tích thành các bản

báo cáo xu hướng 12 tháng và công bố theo từng tháng. Bạn sẽ cần những

bản báo cáo kinh doanh năm gần nhất theo cách tương tự, cùng với hồ sơ

thuế hiện hành. Hãy nhớ rằng chúng ta không quan tâm đến các dự báo của

những người bán hay những con số pro forma. Chúng ta không muốn những

điều hư cấu hồi hộp mà người bán nói với bạn, nhưng thay vào đó chúng ta

muốn tập trung vào những việc có thật về kết quả trong quá khứ và hiện tại.

Lưu ý: Đôi khi người bán sẽ không đưa cho bạn con số thật sự cho đến khi

bạn đưa ra lời đề nghị. Nhưng thực tế là nếu không có những con số đó, bạn

sẽ không thể đưa ra một lời đề nghị có lý.

Nếu chuyện đó xảy ra, hãy cân nhắc đến việc chuyển sang hợp đồng khác.

Tuy nhiên, nếu bạn thật sự vẫn muốn tiếp tục hợp đồng này, hãy đưa ra lời

đề nghị dựa trên những con số bạn nhận được. Sau đó, khi đã có những con

số thật, bạn có thể thương lượng lại lời đề nghị ban đầu nếu những con số đó

quá khác biệt.

Trường hợp 1: Khu chung cư căn hộ

Bất động sản bạn đang muốn mua là một khu chung cư căn hộ gồm 144 căn

hộ. Nó được xây dựng vào năm 1984 và người thuê trả tất cả chi phí cho căn

hộ mình sử dụng. Người bán đưa ra mức giá là 5,4 triệu đô-la. Giả sử bạn

phải vay một khoản tiền với lãi suất 6%, ngoài ra bạn và cộng sự sẽ phải trả

20% cho hợp đồng.

Người bán sẽ nói cho bạn biết tổng tiền thuê dự kiến là 972.000 đô-la mỗi

năm và bạn phải xác định tỷ lệ bỏ không là 8%.

Bạn không quan tâm đến thu nhập về mặt lý thuyết, bởi chỗ khuyết tồn tại

ngay trong bất động sản. Cái bạn cần quan tâm là tổng thu nhập thực

(Effective Gross Income).

Tổng thu nhập thực = Tổng tiền thuê tiềm năng (Gross Potential Rent) – Chi

phí cho các phòng trống (Vacancy Cost)

Đọc miễn phí tại: ebook.dangtrongdai.com