Page 85 - Đầu tư bất động sản

Có một vấn đề với phương pháp so sánh này là thị trường của bạn có thể

không có những bất động sản có khả năng đem đi so sánh được.

Phương pháp thu nhập

Tôi đã nói ở chương trước rằng giá trị của một bất động sản thương mại

không phải là nhiều trong bất động sản nói chung, nhưng nó sinh ra trong

dòng tiền. Bạn phải xác định con số của dòng tiền chính bằng cách lấy thu

nhập hàng năm và trừ đi các phí tổn. Đây chính là NOI mà chúng ta đã nói

tới.

Lưu ý rằng, bạn không cần phải nghĩ tới việc tính toán khoản tiền thế chấp.

Đó không phải là một đặc điểm của bất động sản bởi bạn có thể trả bằng tất

cả tiền mặt hoặc tôi có thể trả bằng nhiều khoản nợ. Hay nói cách khác, đó là

những bất động sản tương tự.

Vói phương pháp thu nhập, bạn sẽ phải sử dụng tỷ lệ vốn hóa để xác định

giá trị của bất động sản. Hãy nhìn vào công thức dưới đây:

Chúng ta biết NOI, và tôi chỉ muốn nói chúng ta phải quan tâm tới tỷ lệ vốn

hóa để xác định giá trị. Có thể bạn muốn biết tỷ lệ vốn hóa nào để sử dụng.

Đến đây, chúng ta quay trở lại cùng so sánh. Lúc này, thay vì cố gắng so

sánh những bất động sản có quy mô và tuổi thọ tương đương, bạn hãy tìm ra

tỷ lệ vốn hóa hiện thời cho những bất động sản giống của bạn.

Trước đây, tôi từng đề cập đến việc quan tâm đến những người môi giới bất

động sản sẽ mang lại cho bạn nhiều thương vụ. Họ là những người không thể

thiếu trong việc thực hiện định giá. Hãy gọi cho người môi giới của bạn và

hỏi anh ta về tỷ lệ vốn hóa cho loại bất động sản của bạn. Với những thông

tin đó, bạn có thể giải quyết các phép tính về giá trị bất động sản.

Ví dụ: bạn có một tòa nhà công nghiệp với mức NOI là 342.000 đô-la. Bạn

nói chuyện với một vài người môi giới bất động sản thương mại và phát hiện

ra có những tòa nhà công nghiệp có tuổi thọ và điều kiện tương tự với tòa

Đọc miễn phí tại: ebook.dangtrongdai.com