Page 86 - Đầu tư bất động sản

nhà của bạn nhưng đang được bán với tỷ lệ khoảng 8%.

Điều đó có nghĩa là:

Đó có phải là giá trị ĐÚNG của bất động sản đó? Chắc chắn là không.

Nhưng đó có thể là một sự ước lượng hợp lý.

Phương pháp chi phí

Đây là phương pháp được sử dụng cuối cùng. Tuy nhiên, khi áp dụng cho

những bất động sản mới hoặc gần như mới, nó sẽ mang lại hiệu quả tích cực.

Khi sử dụng phương pháp chi phí, điều đầu tiên cần làm là xác định giá trị

của mảnh đất. Sử dụng phương pháp so sánh với những lô đất tương tự để

xác định giá trị mảnh đất của bạn. Sau đó ước lượng số tiền cần thiết để xây

dựng một tòa nhà trong thời điểm hiện tại. Nếu tòa nhà đó được xây dựng từ

trước, bạn phải giảm trừ đi các yếu tố như sự lỗi thời. Các bất động sản ngày

nay được xây dựng để thực hiện nhiều chức năng hơn và được xây dựng với

nhiều công nghệ hơn. Những tòa nhà xây dựng từ một thập kỷ trước không

có được những chức năng đó.

Tuy vậy, phương pháp này có thể vẫn hữu ích. Khi tôi bắt đầu mua những

bất động sản thương mại nhỏ trong một thành phố của những người lao động

chân tay, mọi người cho rằng tôi điên rồ. Nhưng tôi không bận tâm, bởi tôi

đã sử dụng hai phép tính đơn giản – tôi biết những bất động sản này sẽ sinh

ra NOI cao, và tôi sẽ mua chúng với giá thấp hơn chi phí thay thế.

Tôi đã mua rất nhiều bất động sản khi thị trường đang khá ôn hoà. Trong vài

năm sau đó, tôi đã có được một lượng tiền mặt lớn khi các giá trị của các bất

động sản tăng lên gấp ba.

Dựa trên triển vọng của thị trường, tại một số nơi, bạn có thể mua được

những tòa nhà có giá thấp hơn chi phí thay thế. Điều đó sẽ gây khó khăn cho

các đối thủ cạnh tranh của bạn bởi khi tất cả các yếu tố khác cân bằng, họ sẽ

thấy khó khăn để cạnh tranh với bạn vì giá xây dựng của của họ cao hơn.